物件投資において、最も肝要なのは利回りだ。
ウェブサイトに掲載された物件の利回りは、高利回りを謳っているものの、実際はそう甘くないのが実情。
大部分の掲載物件は、利益の低い滞留物件ばかりである。
そんな中、最近問題視されているのが、貧困層をターゲットにし、高利回りの物件に仕立て上げて転売する手法である。
家賃相場15,000円程度のアパートに貧困層を引き寄せ、生活保護を利用して最大限の住宅助成を受けながら満室にし、その後高値で転売するのである。
たとえば、15,000円の家賃×6室＝月収入90,000円×12か月＝1,080,000円
●1,080,000円÷物件価格15,000,000円＝表面利回り7.2％（満室の場合）
しかし、この物件は実際には50％の空室率を抱えており、実質利回りはわずか3％にも満たない。
そのため、8,000,000～10,000,000円で購入価格を提示する。
そして、生活保護者を引っ越しさせ、1室あたり54,000円で満室にすると、以下のようになる。
●54,000円×6室＝324,000円×12か月＝3,888,000円
この状態で利回り12.96％として、30,000,000円で転売すれば20,000,000円の利益が確定する計画だ。
表面上の数字だけで物件を購入すると、価値の低い不動産に手を出すことになる。
これもまた、コロナ禍の一つの負の側面と言えるだろう。
